Сервитут на недвижимость: что это, виды сервитута на квартиру

Право собственности на недвижимость предполагает полное владение ею собственника. В то же время в некоторых случаях собственник может быть ограничен в правах и вынужден терпеть то или иное вмешательство третьих лиц. Одно из таких ограничений – сервитут: право посторонних людей пользоваться вашим недвижимым имуществом.

Объекты сервитута – земельные участки, сооружения, здания и квартиры. Изначально правила сервитута сформулированы в Земельном Кодексе. Согласно статье 227 Гражданского Кодекса РФ, они могут применяться к жилью.

Виды сервитута на квартиру

Сервитут на квартиру может быть частным и публичным, в зависимости от того, кто выгодополучатель обременения.

Публичный сервитут устанавливают местные органы самоуправления в интересах государства. Связан преимущественно с использованием прохода или проезда через тот или иной земельный участок.

В отношении квартир объектом публичного сервитута могут быть элементы фасадов зданий, представляющих историческую или архитектурную ценность. Органы власти могут запрещать проводить реконструкцию, например менять окна и двери, как минимум без согласования с соответствующими структурами.

Частный сервитут предполагает, что вашей собственностью будут пользоваться другие люди, например соседи по квартире будут проходить через вашу проходную комнату. Такое ограничение устанавливается взаимным соглашением либо решением суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского Кодекса РФ, обремененный сервитутом собственник может требовать компенсации ущемления своих прав, а именно платного возмездного пользования принадлежащим ему объектом недвижимости третьими лицами. В зависимости от наличия или отсутствия такой компенсации, сервитуты бывают платными и бесплатными. Размер компенсации устанавливает суд.

В зависимости от срока действия, сервитуты бывают срочными и бессрочными. Срок действия срочного сервитута – фиксированный или продлеваемый – закрепляют документально.

Бессрочный сервитут действует:

• до устранения вызвавших его наложение причин, например до перепланировки проходной комнаты;
• взаимного согласия сторон;
• решения суда – если сервитут препятствует проживанию собственника в квартире.

Процедура оформления сервитута

• Стороны приходят к единому мнению о необходимости сервитута.
• Они заключают договор, в котором обозначают объект, сроки действия ограничений, форму взаимодействия – платную или бесплатную, – а также другие условия.
• После этого они регистрируют заключенный договор сервитута в Росреестре.
• После его регистрации – через 3 недели – они получают выписку из ЕГРН на руки. Документ имеет законную силу.

Если стороны не смогли прийти к единому мнению относительно ограничения права собственности одной из них, заинтересованные лица могут обратиться в суд. При положительном решении суда сервитут в Росреестре регистрируют на основании судебного решения.

Для регистрации сервитута в Росреестр подают пакет документов:

• договор или решение суда;
• заявление на регистрацию сервитута;
• паспорта заявителей;
• техпаспорт на квартиру.

Если заявление подает третье лицо, понадобится доверенность, выданная сторонами.

На возможность проводить сделки по отчуждению квартиры – продавать или менять ее – сервитут не влияет. В то же время продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся ограничениях. В противном случае сделку могут расторгнуть как недействительную и взыскать убытки с продавца.