Налог при продаже квартиры в собственности

По действующему законодательству любой доход облагается налогом. При продаже квартиры продавец платит НДФЛ. Он может уменьшать сумму выплаты и даже быть освобожден от уплаты налога.

Размер НДФЛ и порядок действий продавца регламентируют:

• статьи 208, 216, 217, 220 и 229 Налогового кодекса РФ;
• статья 198 Уголовного кодекса РФ;
• закон «О налогах на имущество физических лиц»;
• приказ Минэкономразвития «О применении коэффициентов-дефляторов»;
• приказ ФНС «О заполнении 3-НДФЛ».

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, а также и его размер зависят от:

• срока, в течение которого жилье находилось в собственности продавца;
• способа получения права собственности на проданную недвижимость.

Что облагают налогом и как исчисляют срок владения?

Чтобы узнать, нужно ли платить налог, надо определить основание приобретения квартиры в правоустанавливающем документе – договоре купли-продажи или мены, дарственной, свидетельстве о приватизации, завещании. Срок владения указан в свидетельстве о праве собственности либо выписке из ЕГРН – в строке «… о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации №ххх от число.месяц.год.». Период обладания считают не в годах, а в месяцах.

Если недвижимость зарегистрирована до 1998 года, свидетельство на нее не выдавалось, то в этом случае можно заказать выписку из ЕГРН. Если квартира получена в наследство, важна дата смерти наследодателя. Если квартира кооперативная, срок владения отсчитывают от даты выплаты последнего пая. Если собственников изначально было несколько, а один из них выкупил доли у остальных, то срок владения отсчитывают от даты первоначальной регистрации (изменение долевой собственности в данном случае не имеет значения) – чтобы не платить НДФЛ, должно пройти 3 года. Если собственники частного дома достраивали его таким образом, что менялись внешние границы, а правки вносились в кадастровый план – чтобы не платить НДФЛ, также должно пройти 3 года.

Так как новый закон вступил в действие с 01.01.2016, порядок уплаты налога при продаже квартир, зарегистрированных до этого срока и после, различается.

Дата регистрации	Основание права собственности	Срок владения, при котором налог можно не платить
До 31.12.2015 включительно	При любом основании приобретения	36 месяцев. Если квартира была в собственности больше 36 месяцев, налог платить не надо.
С 01.01.2016 По настоящее время	- В результате приватизации - По наследству от близкого родственника - В дар от близкого родственника - По договору ренты с любым лицом	36 месяцев. Для наследников срок смерти отсчитывают от даты смерти наследодателя. Для остальных собственников право собственности отсчитывают от даты регистрации в ЕГРН.
	По договору купли продажи, долевого участия, дарственной от третьего лица и другие основания	60 месяцев. Если квартира была в собственности меньше 60 месяцев, налог платить надо.

Нововведения, вступившие в силу в 2016 году, касаются физических лиц, а также квартир, которые не используют в коммерческих целях.

Какую сумму облагают налогом с продажи квартиры и как ее уменьшить?

Налоговая ставка для резидентов РФ – 13%, для нерезидентов – 30%. Налоговая база – сумма, по которой рассчитывают налог с 1.01.2016. Это либо цена по договору, либо кадастровая стоимость на 1.01.2016 (берут большую сумму).

С 2018 года, если жилье продано по цене, меньшей 70% его кадастровой стоимости, используют коэффициент 0,7. Например, квартиру купили в 2016 году за 5,8 млн руб. и продали в 2018 за 7,3 млн руб. Кадастровая стоимость – 8,9 млн руб. Если умножить ее на 0,7, получаем 6,2 млн руб. Это больше, чем сумма сделки, поэтому подоходный налог рассчитывают по сумме договора (7,3-5,8)*13%=195 000 рублей. Если региональные власти не проводили кадастровую оценку по состоянию на 1.01.2016, для расчета НДФЛ берут сумму договора.

Налогооблагаемую базу можно уменьшить:

• путем получения налогового вычета (вариант только для резидентов, можно получить только 1 раз в году, при продаже второй квартиры в один календарный год воспользоваться налоговым вычетом второй раз невозможно);
• на сумму расходов, которые понес собственник квартиры при ее покупке: налог начисляют на разницу между первоначальной стоимостью квартиры при покупке и доходом при ее продаже.

Максимальный налоговый вычет при продаже недвижимости – 1 млн рублей. Если жилье находилось в долевой собственности и было продано по одному договору купли-продажи, то суммарный вычет 1 000 000 рублей делится между продавцами в соответствии с имущественными долями. Если каждый из них заключает отдельный договор с продавцом на продажу своей доли, то получить налоговый вычет до 1 000 000 рублей может каждый.

Например, квартиру покупали за 8,4 млн рулей, а продали за 10,6 млн рублей. Ее собственник может выбрать любой из двух вариантов – тот, который более выгоден:

• Налоговый вычет: (8,4-1)*13%=962 тысячи рублей.
• Документально подтвержденные расходы на приобретение: (10,6–8,4)*13%=286 тысяч рублей.

Имущественный вычет выгоден, если:

• затраты на покупку жилья меньше 1 млн рублей;
• квартира досталась в наследство;
• была подарена не близким родственником.

Например, если комната куплена в 2016 году за 1 300 000 рублей, а продана в 2018 году за 1 250 000 рулей, то налоговая ставка – 0 рублей. Если в один и тот же год вы продавали и покупали квартиру, то можете воспользоваться вычетами по каждой сделке: налоговым и на расходы.

Как подать декларацию и получить вычет?

Даже если налоговая ставка после продажи квартиры нулевая, факт продажи необходимо отразить в годовой налоговой декларации. Срок ее подачи ‒ до 30 апреля следующего календарно года. Срок уплаты налога ‒ до 15 июля следующего календарного года.

При заполнении формы 3-НДФЛ указывают коды дохода:

• 1510 – договорная сумма продажи квартиры;
• 1511 – договорная сумма продажи доли квартиры.

Если вы хотите получить вычет, то код:

• 901 – для имущественного вычета 1 млн рублей;
• 903 – для вычета расходов (если есть подтверждающие их документы).

К декларации необходимо приложить: копии правоустанавливающего документа – договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о приватизации, наследстве и т. д. Кроме этого, понадобится копия свидетельства о праве собственности и акт приемки-передачи. Если было дарение, наследование либо сумма договора существенно ниже кадастровой, понадобится копия кадастрового паспорта.

Также понадобится приложить заявление на предоставление вычета, копию паспорта и реестр – перечень подаваемых документов. Чтобы получить вычет на сумму расходов понадобятся документальные подтверждения трат – кассовые и товарные чеки, банковские выписки, приходные кассовые ордера, платежные поручения и расписки о получении денег.

Декларацию с пакетом документов подают в налоговую инспекцию по месту жительства по почте, лично либо через доверенное лицо (с нотариально заверенной доверенностью). Реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции, на сайте ИФНС либо госуслуг.

Какие последствия, если не уплатить налог?

Если вовремя не сдать налоговую декларацию или не уплатить налог, закон предусматривает штрафы:

• 1000 рублей – если по декларации налог нулевой;
• от 5 до 30% от суммы налога за каждый месяц просрочки – если вовремя не заплатить налог;
• от 5 до 20% от суммы налога за каждый месяц просрочки – если вовремя не подать налоговую декларацию;
• для злостных неплательщиков максимальная граница штрафа – 40%;
• ежемесячная пеня с 1 июля – если не уплатить налог вовремя;
• при полном отказе платить налог размером от 600 млн рублей ,предусмотрена уголовная ответственность.